世界的に居住住宅は所得とローンを通じて購入する。現在、韓国経済成長率は低く、政府は家計ローンの増加を懸念している。したがって家を購入する資金の確保が難しい。供給と需要の変化によって局地的な住宅価格の上昇はあるかもしれないが、全般的な上昇圧力は次第に落ちるだろう。１０億のマンションが２０億まで暴騰することはない。現政策金利を維持するという米国と韓国の中央銀行の信号を読めばなおさらだ。

不動産が優先的な関心事である理由がある。第一に、首都圏は韓国の人口と経済で半分以上を占める世界最高の過密地域だ。良好な首都圏住宅は常に供給が不足した国内最高優良資産だ。株式より危険が低く、収益率は優れていて、レバレッジを活用して収益率を最大化することができる。

第二に、１人当たりの国内総生産（ＧＤＰ）が上昇すれば個人は普通余剰貯蓄を株式と不動産に分けて投資するが、株式市場に対する信頼と選好度は高くない。改善はあったものの、分割上場や低配当のように株主利益を無視する慣行も相変わらずだ。不動産市場で「全国民が金を借りて参加する株式市場化」が進んだ。韓国家計の平均非金融資産比率は２０２１年基準として世界で最も高い６４％だ。米国は２９％、英国は４６％、日本は３７％だ。


第三に、過去のどの政府も政治志向や景気状況によって不動産政策を果てしなく変更してきた。政策的一貫性の喪失でもう誰も政府の思い通りに動かない。人々は不動産規制がまた変わるだろうと予想して、最適な不動産投資機会を探索する。海外投資家が上場企業の実績と産業展望を分析するように、韓国では契約制度・実居住義務・税制・賃貸事業者制度・再建築の可能性・貸出の可能性などを研究する。不十分な社会保障制度のために老後生計の不確実性が高く硬直した労働市場から一度放出されれば良質の仕事を探しにくい韓国の社会経済構造では非常に合理的な個人選択だ。

家計ローンの増加速度を調節するだけでは問題解決は制限的だ。韓国銀行報告書によると、２０２２年末基準として所得第Ｖ階級（所得上位２０％）の貸与残額占有率は５３％に達する。これらが家計ローンの半分以上を占める。２０１７年から２０２２年まで「負債のない世帯」に比べて「負債のある世帯」の純資産増加幅のほうが大きかった。所得格差にともなう貸与接近性が資産格差を深刻化させて社会不安の土壌を作った。

世界最高の家計負債比率を背景に韓国は「ＩＭＦ事態級の経済危機」というあきれたことを言ったり「家計消費制約による経済成長阻害」のような議論をする。そろそろ社会構造的矛盾を読むときがきた。

パク・ソンヨン／東国（トングク）大学教授・経済学