韓国の国策研究機関が文在寅（ムン・ジェイン）政権の不動産政策を分析した後、「失政の責任を一般国民に転嫁した」という批判を込めた合同報告書を出した。市場が本然の役割と機能を遂行できるよう政策を準備すべきだったが、人為的に抑えようとしたということだ。公共部門は悪徳投資家と変わらず、政治家と公職者もこれを助長したり放置したりしたという指摘もあった。

先月、国務総理室傘下の経済・人文社会研究会に提出された報告書「不動産市場秩序確立のための重点対応戦略」の内容だ。昨年８月から１年間かけて韓国刑事・法務政策研究院の主管、国土研究院・住宅金融公社などの協力で作成された。住宅政策および不動産産業・租税政策、不動産金融政策、不動産刑事政策など大きく３つの分野に分け、分野別の政策変化とそれによる市場秩序かく乱行為を分析し、対応戦略などを提示した。分量は７１９ページにのぼる。

報告書は政府が不動産市場に過度に介入して混乱を招いた点も批判した。「不動産政策の失敗は市場の変化を看過したまま従来の規制・課税中心の不動産観を踏襲したため」という指摘だ。特に、公共が住宅供給政策を主導しているが、公共部門の許認可物量は全体の１３．２％にすぎないという点を取り上げた。


ソウルでは公共の供給物量が５．１％にしかならない。報告書は「市場の需給均衡を維持するには民間の住宅供給能力を活用した供給戦略が必要」と強調した。

複数住宅所有者と民間住宅供給者に対する規制にも懸念を表した。報告書は「賃貸住宅の大部分を民間（複数住宅所有者）が供給しているため、強力な規制政策は民間賃貸住宅市場を萎縮させ、円滑な民間賃貸住宅供給を阻害することもある」と分析した。

文在寅政権が投機の主犯と見なした「複数住宅所有者」の概念も問題視した。客観的な基準や社会的な合意なく、複数の住宅を所有したという理由で総合不動産税など租税の重課対象にしたということだ。また、十分な政策検証過程なく賃貸借３法を強行したことで、自ら所有者の敵対的または反資本主義的イメージにはまることになったと診断した。

価格統制中心の政策も問題点に挙げた。報告書は「不動産価格を統制することが主な政策目標になってはならない」とし「取引の中断や売却の先延ばしなどの現象が表れないよう流通および消費に関連した規制と租税を最小化する必要がある」と強調した。不動産取引が活性化するよう政府の市場介入を最小化すべきという注文だ。

政府が不動産政策の失敗を国民に転嫁した点も批判した。報告書は「公共部門がまともに設計していれば不動産市場の安定にある程度寄与できたが、経営評価が普遍化して以降、公共部門は差益と暴利を狙う悪徳投資家と変わらなくなった」と診断した。これとともに政治家と公職者も実績と成果のために状況を知りながらも助長したり放置したりしたと指摘した。

報告書は最後に「失政の責任を一般国民に転嫁し、不動産を通じた個人の不労所得を正すとして、国民に懲罰的課税水準の矛先を向けた」とし「順序に誤りがあり退路のない政策は抵抗を招くだけ」と警告した。