40代のキムさんは2年前に住宅担保ローンで6億ウォンを借り入れてソウル・永登浦区（ヨンドゥンポク）のマンションを買った。住宅価格は購入時より5億ウォン以上上がったが、生活は以前よりも厳しい。月収の約40％である250万ウォンを元利金返済に使っているためだ。キムさんは「外食や旅行も負担になる」と話す。

資産価格上昇が家計の消費余力を押さえ付ける「逆説」が現れている。中央日報が国家データ処の家計金融福祉調査（2017～2025年）マイクロデータを分析した結果だ。データによると、住宅担保ローンを抱える持ち家世帯の月間元利金返済額は2017年の平均170万ウォン、2020年の190万ウォンから昨年は225万ウォンに増加した。同じ期間に税金・社会保険料などの非消費支出も125万ウォンから188万ウォンに増えた。


借入があるかないかによって余裕資金の差は明確だった。中産層に当たる所得上位30～60％の持ち家世帯のうち住宅担保ローンを抱える世帯の月収は昨年平均559万ウォン、元利金返済額は183万ウォンと集計された。借入返済と非消費支出を除いた生活余力は中央値基準で月331万ウォンだった。これに対し同じ所得水準で住宅担保ローンがない持ち家世帯は月収544万ウォンで生活余力は454万ウォンだった。所得水準は同水準だが、住宅担保ローンの有無により消費余力に120万ウォン以上の開きがあった。元利金返済負担が家計消費を左右していた。


固定費負担は特定階層を超え持ち家世帯全般に広がっている。元利金と税金・保険料など非消費支出を合わせた固定費が所得の半分を超える持ち家世帯は昨年基準約232万世帯で全体の18．0％を占めた。持ち家世帯の2割が所得の半分以上を事実上義務支出として負担している形だ。担保ローンを抱える世帯のうち所得の40％以上を元利金返済に使う世帯は19．2％の112万世帯に達した。

首都圏でこうした現象が目立つ。昨年基準で住宅担保ローンを抱える持ち家世帯のうち総負債元利金返済比率（DSR）40％以上の割合は首都圏が19．6％、非首都圏が18．8％となった。月平均元利金も首都圏が241万ウォンで非首都圏の209万ウォンを大きく上回った。

年齢帯が低いほど負担は大きくなった。昨年DSR40％以上の世帯の割合は30歳未満が26．7％、30代が17．1％、40代が15．1％の順となった。特に30代の持ち家世帯の月平均元利金返済額は2017年の153万ウォンから昨年は242万ウォンと大きく膨らんだ。

資産価値が上がってもほとんどが家に縛られている（非流動資産）上に、元利金と税金のような義務支出だけ増えたため消費拡大につながらない様相だ。民間消費が国内総生産（GDP）の半分以上を占める点でこうした流れは内需鈍化をあおる可能性が大きい。住宅価格上昇が消費を増やす資産効果よりも借入返済負担を拡大し消費を押さえ込む逆効果がより大きく作用しているということだ。李在明（イ・ジェミョン）大統領が最近言及した「不動産亡国病」もこうした背景から出たと分析される。

韓国銀行も最近の報告書で同じ問題を指摘した。「家計負債増加が民間消費を構造的に鈍化させている。元利金返済負担拡大が消費を制約し、この10年以上にわたり民間消費増加率を年平均約0．4ポイント引き下げたと推定される」と分析した。続けて「家計負債問題は心筋梗塞のような突然の危機よりも動脈硬化のように消費を徐々に萎縮させている」と評価した。

李大統領はこの日の閣議で、「不動産を抑制するのに最も重要なのは金融」と強調した。ただ保有税引き上げに対しては「戦争でいえば核爆弾のようなもの」としながら最後の手段であることを示唆した。カトリック大学経済学科の梁俊晳（ヤン・ジュンソク）教授は「不動産問題解決には一定部分犠牲が避けられない。保有税を上げて消費を押さえ込むより金融市場など代替投資先を育てて不動産への偏りを緩和することが現実的解決策」と話した。