海外不動産投資で韓国金融会社の損失が懸念される金額が最近までで推定２兆ウォン（約２２６３億円）を超えることが分かった。個人まで投資できる海外不動産公募ファンドに入っている金額も２兆３０００億ウォンで、このうち今年満期を迎える金額は９０００億ウォンと集計された。

２２日、金融監督院「海外不動産代替投資現況」によると、昨年９月末基準で金融会社の海外不動産代替投資残額は５６兆４０００億ウォンとなっている。このうち保険会社が３１兆９０００億ウォン（５６．６％）で最も多く、銀行（１０兆１０００億ウォン・１７．９％）、証券会社（８兆４０００億ウォン・１４．９％）の順だった。

投資金額全体のうち事業場がどこか把握可能な単一事業場に入っている金額は３５兆８０００億ウォンだった。このうち期限利益喪失（ＥＯＤ）となった金額は２兆３１００億ウォン（２８カ所）で全体投資金額の６．４６％だ。ＥＯＤは先順位債権者に利子または元金を支払えない、あるいは資産価値下落によってＬＴＶ（担保認定比率）条件に達しない事業場を意味する。状況によって損失を懸念した金融会社が満期前に投資金を回収できる状態だ。金融監督院が把握した結果、ＥＯＤ事業場は昨年９月以降３カ所増えて損失懸念投資額も２兆４６００億ウォンまで増えた。


複数の不動産事業場やブラインドファンド、ファンド・オブ・ファンズ（再間接ファンド）に投資して事業場がどこか把握しにくいところに入っている金額も２０兆５０００億ウォンにのぼった。損失推定額まで考慮すれば損害額はさらに上積みされる。金融監督院のキム・ビョンチル副院長補は「ブラインドファンドに投資された金額まで含めて全体投資金額全体の５．９％程度が評価損失を記録している」とした。

金融会社だけでなく個人投資家の海外不動産投資損失も避けることが難しそうだ。金融監督院の調査の結果、昨年９月末基準で賃貸型海外不動産に投資する公募ファンドは２１カ所で、入っている投資金額は合計２兆３０００億ウォンだった。このうち個人投資家の投資金は１兆９０００億ウォンだ。

ファンド全体で今年満期を迎えるファンドは合計９カ所で投資額は９０００億ウォンに達する。このうち米国商業用オフィスに投資した「未来アセットマップス米国９－２号（設定額２９４１億ウォン）」「ハナ代替投資米国ＬＡ１号（設定額２０億ウォン）」はすでに資産を売却した。ベルギーオフィスに投資した「韓国投資ベルギーコアオフィス２号（設定額９０９億ウォン）」は配当を留保中で、イタリアオフィスに投資した「韓国投資ミラノ１号」は満期を最近３年延長した。

海外不動産投資金が、最近商業用不動産価格が大幅に下落した北米と欧州地域に集中している点も損失に対する懸念を大きくしている。金融監督院によると、金融会社全体が北米地域の不動産に投資した金額は３４兆５０００億ウォンで、海外不動産投資額の半分を超える６１．１％を占めた。次は欧州に合計１０兆８０００億ウォン（１９．２％）の投資金が集まっている。

実際これら地域の商業用不動産は在宅勤務の定着や高金利の余波で最高値の時と比べて大幅に下落している。昨年９月末基準で米国の商業用不動産価格指数は最高値（２０２２年４月）比２２．５％、欧州は最高値（２０２２年５月）比２２％それぞれ下落した。ただし金融監督院は最近問題になっている株価連携証券（ＥＬＳ）とは状況が違うと線を引いた。まずこのファンドの満期は通常５～７年で、ＥＬＳ（３年）よりも長い。次に満期延長が不可能なＥＬＳとは違って、これらファンドは受益者総会で過半数の同意を受ければ満期延長が可能だ。