韓国の不動産の比重は世界最高水準だ。昨年の韓国の不動産資産は国内総生産（ＧＤＰ）の約７倍だった。韓国が生産活動で得た富を一銭も使わず７年間貯めてこそ、韓国の全国土の不動産を購入できるという意味だ。ＧＤＰ比の不動産倍率は日本が４．８倍、米国が２．４倍、カナダが３．９倍、英国が４．４倍、フランスが５．５倍、オーストラリアが５．８倍。韓国は他国に比べて相対的に多くのお金が不動産に縛られているということだ。

韓国の国富で不動産が占める比率が高い理由は急激な地価上昇のためだ。韓国の土地資産が非金融資産（現金・預金・証券など金融資産でない資産）に占める比率は、２０１３年の５３．１％で底点となった後、昨年まで５４．６％に上昇した。非金融資産のうち建物の比率も２０１５年の底点（２０．７％）から上昇して昨年は２１．４％となった。さらに収益を創出する「営業用不動産」より居住目的の住宅資産が増えるという特徴もある。

金洛年（キム・ナクニョン）東国大経済学科教授は「韓国は面積が狭く人口が大都市に集まるため、不動産選好現象が他国より強く表れる」とし「一般家計が保有する不動産資産の場合、住宅は増える一方、田・畑・山林など営業用不動産は相対的に減る特徴もみられる」と説明した。


専門家らは「不動産への資産の集中は企業には土地と建物の確保など生産活動に入る固定費用を増やす結果につながる」と指摘する。韓国人の国民所得が３万ドルまで高まるなど人件費水準が高まった状況で不動産購入費用まで増えれば、工場を海外に移転するケースが増えるしかないという分析だ。自営業者も賃貸料上昇の負担を抱えることになる。急激な最低賃金上昇と同時に急激な賃貸料増加は自営業の委縮の原因となる。

さらに需要の軸となる家系も住宅担保貸出の償還、家賃の増加など住居費用の増加で可処分所得（家計収入のうち自由に使える金額）が減れば、内需不振につながると、専門家らは主張する。現在のように不動産に国富が偏った構造を放置した状態では、拡張財政や通貨政策で流動性を供給しても生産活動・株式市場に投資されるより、不動産市場に多くの資金が流れるという指摘だ。さらに不動産を保有する者と保有しない者の資産不平等も深める。

韓国ほど日本も低成長期を経験しているが、日本の国家資産配分構造は韓国よりバランスが良い。筋肉より脂肪の比率が高い選手がマラソンでは不利になるように、韓国が経済体質を改善できなければ韓日間の「経済戦争」が長引くほど日本が有利になるという結論が出る理由だ。

西江大経済学科のホ・ジョン教授は「結局、国富が不動産に偏る理由は、生産活動よりも不動産に投資する方が高収益をもたらすため」とし「長期的に見ると、こうした形で国民貸借対照表が出るようにするのはよくない」と指摘した。続いて「不動産価格を低めようと人為的に価格に介入する政策は副作用を拡大するため、国富が自然に生産資産に流れるように高付加価値産業の拡大に向けた規制緩和が求められる」と述べた。

仁川大貿易学科のオク・ドンソク教授は「他国より不動産への偏りが激しいというのは、経済活動はせずビルのオーナーを夢見る人が増えるということ」とし「住宅政策を『所有』から『居住』中心に転換してこうした偏りを管理してこそ、不動産の暴落が韓国経済の『時限爆弾』となる状況も防ぐことができる」と強調した。



韓日の経済力に２、３倍の差がある理由…韓国は不動産の比重が問題（１）