外国籍のA氏はソウルと京畿（キョンギ）、仁川（インチョン）にある土地3カ所を購入した。しかし、この土地を購入する資金をどのように調達したのかは申告しなかった。契約書にも不備が多かった。土地売買契約書に記載された契約日と実際の契約日がすべて異なっていた。昨年、国土交通部の実態調査でこうした事実が明らかになり、管轄地方自治体に違法の疑いがある取引として通知された。

このように外国人の不動産取引のうち、違法が疑われて関係機関に通知された件数が、首都圏と高額不動産を中心に1年間で2倍以上に増えた。最近4年間で外国人が保有する韓国内の土地筆数が20％近く増える中、法の網をかいくぐった異常取引が横行している。厳しい規制を受ける韓国人との公平性の問題も浮上した。


14日、国土交通部が国会国土交通委員会所属の国民の力の金鍾陽（キム・ジョンヤン）議員室に提出した国政監査資料によると、ソウルの外国人による不動産異常取引の通知件数は2024年の64件から昨年は135件に増えた。高額取引でも増加傾向が目立った。30億ウォン（約3億4400万円）以上の取引の通知件数は同期間に29件から62件へと2倍以上に増え、10億～30億ウォンの取引でも18件から28件に増えた。異常取引とは、取引代金や資金調達などに異常な兆候があり、調査対象に選別された取引をいう。調査の結果、海外資金の違法持ち込みや便法贈与、虚偽申告などの違法が疑われる場合、関係機関に通知する。


ソウル・高額取引で外国人による異常取引の通知が増えた一方、調査規模そのものは過去より縮小した。外国人に対する異常取引の調査件数は2023年の1392件から2024年には557件へと急減した後、昨年も605件にとどまった。過去より調査規模が大幅に縮小した状態でも、ソウルと30億ウォン以上の取引の通知はそれぞれ2倍以上に増えた。金鍾陽議員は「外国人の異常取引の調査規模は足踏み状態なのに、違法の疑いがある事例はソウルと超高額取引へ急速に移っている」とし、「政府が韓国人だけを融資と税金で締め付ける間、外国人による高額物件の購入は事実上放置されている」と指摘した。

外国人による異常取引の通知事例を国籍別に見ると、中国人が最も多かった。昨年、国籍別に集計された通知383件のうち中国人が184件（48．0％）と半数近くを占め、米国人が107件で続いた。外国人が所有する韓国内の土地も着実に増えている。外国人が保有する韓国内の土地筆数は2021年末（16万7725筆）と比べ、昨年末（19万9003筆）には18．6％増えた。公示地価も同期間に32兆554億ウォンから34兆1431億ウォンへと6．5％増加した。特に中国人が保有する土地は同期間に6万4171筆から8万5237筆へと32．8％増え、公示地価は3兆2845億ウォンから4兆3033億ウォンへと31．0％増加した。

KB国民銀行不動産首席専門委員のキム・ヒョソン氏は「外国人が実際には居住せず、投資目的で住宅を購入したり、便法贈与・名義信託などが疑われたりする取引については、さらに厳しくきめ細かな管理・監督が必要だ」と話した。

韓国政府は外国人の不動産取引が増えたことを受け、昨年8月に首都圏の主要地域を外国人土地取引許可区域に指定し、その後、首都圏の外国人による住宅取引が27％減少したと明らかにした。ただ、韓国内の融資規制が最近大幅に強化され、外国人との資金調達をめぐる公平性の問題も提起されている。今年2～4月のソウルの住宅資金調達計画書を見ると、金融機関からの借入額を記載していない外国人は52．2％で、韓国人（38．4％）より高かった。外国人は海外で資金を調達することもできるため、韓国内の融資規制の影響を相対的に受けにくい。

トゥミ不動産コンサルティングのキム・ジェギョン所長は「内国人の正常な住宅需要を融資規制で遮断すれば、相対的に外国人が住宅を購入しやすくなる逆差別の問題が生じる可能性がある」と話した。